К сожалению, покупка квартиры начинается не карты желаний, а с четкой цели. И не с визуализации, а с четких критериев: локация, метраж, стоимость.
Такую цель я поставила себе
2 года назад. Критерии были простыми и одновременно почти невыполнимыми: ЗАО (в идеале Крылатское); 3 спальни и отдельный кабинет; зеленый район; подземный паркинг; свежий ЖК.
Поиск на рынке вторичного жилья в 2023 году дал удручающий результат. Большинство объектов не выдерживали даже базовой проверки на планировку, окружение или качество дома. Тогда внимание привлек ЖК «Остров» – прежде всего набором действительно сильных планировок. Я поехала в отдел продаж, посмотрела шоу-румы.
Честно – не впечатлило. Вау-эффекта не сложилось, а скорее рациональное «ок, из этого можно что-то сделать».
Тем не менее выбор ЖК и планировки был сделан. В 2023 году квартира около 140 м² в бетоне стоила 75 млн. Пока я дозревала до покупки, рынок успел провернуть все возможные кульбиты: объекты выкупили, ставки менялись десятки раз, цены улетели. Все, что мне нравилось, либо стоило около 90 млн, либо не проходило по одному из ключевых критериев.
Покупка квартиры мечты – это вообще не процесс мечты. Ничего общего с тем, что нам показывают в рилсах, когда покупатель приходит в офис застройщика и девушка модельной внешности выносить заветную коробочку с ключами.
Риелторы – уставшие и не заинтересованные. Застройщики – живут в полной оторванности от реальности. Ставки по вторичке – без комментариев. В какой-то момент кажется, что система просто проверяет тебя на прочность.
И именно в этом состоянии я увидела её. Квартира на 10 млн выше моего внутреннего потолка, но при этом на 5 млн дешевле, чем аналог у застройщика 2 года назад.
136 м²
Цена — 70 000 000 ₽
Переуступка
Продавец — ОАО
Сразу стало понятно: это моя квартира.
Дальше был квест под названием «ипотека». На момент сделки у меня уже было 3 ипотеки – все семейные, все под инвестиционные объекты. Но квартира для жизни – это вторичка, под семейную она не подходит. Значит, обычная ипотека под пугающий процент.
Посчитала максимум по первоначальному взносу, дала себе паузу на панику и пошла в бой. Пока объект согласовывался, я успела увеличить первоначальный взнос почти в 2 раза, иначе сумма кредита становилась совсем неподъемной.
Большинство банков отказали. Татсоцбанк почти одобрил, дошли до руководства, но банк нашел судебные дела, где фигурировала именно эта квартира. Пришлось идти в бой заново.
Сбербанк дал предварительное «да», но с условием: нужно разрешение на переуступку от Донстроя. Без этой бумаги банк не кредитует, а Росреестр не регистрирует сделку. Стоимость разрешения – 350 000 ₽. Было неожиданно, но я была готова заплатить, лишь бы закрыть вопрос.
Альтернатива от застройщика – продавец подписывает отказ от претензий по недострою и задержкам. Продавец не готов рисковать, если ипотеку вдруг не одобрят, сделка зависает.
И тут срабатывает фактор, который невозможно просчитать заранее: вводится мораторий на взыскания и штрафы с застройщиков. Продавец подписывает отказ, Донстрой выдает разрешение бесплатно. Маленькая, но очень важная победа.
На следующий день после одобрения ипотеки ЦБ снижает ключевую ставку. Каждый процент при такой сумме – это серьезные деньги. Прошу юриста подать заявку заново, несмотря на риск. Итог – одобрение под 22% вместо 24%, срок 10 лет.
Финальный квест – первоначальный взнос. Нужно было вывести несколько миллионов с ИП, банк сразу предупредил о комиссии. Заплатила комиссию, но отправила документы и попросила банк рассмотреть возврат. Комиссию вернули. Иногда действительно стоит спросить – даже если кажется, что шансов ноль.
Пишу это, и не верится, что столько всего позади. Зато в кармане уже приятно позвякивают ключи от моей бетонной красавицы, с 3-ми спальнями и кабинетом.
Про ключи, кстати, будет отдельная история, за них тоже пришлось повоевать…
